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房地产抵押问题全接触

来源: 时间: 2006-12-25 11:27:58 进入临汾论坛

房地产抵押是一种常见的担保形式，随着市场经济的发展和房地产市场的日趋活跃，房地产抵押业务逐年增多，不论是企业融资还是个人购买房屋都有许多是通过房地产抵押贷款来实现。但与此同时，对于大多数抵押当事人（抵押人、抵押权人）和登记机关来说，房地产抵押又是一项较新的工作，有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一，一些不法分子趁机进行金融诈骗，扰乱了正常的经济秩序，从而提高了金融系统抵押贷款的风险。国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，八项措施之一就是要求“加强房地产信贷管理，防范金融风险”。
在房地产抵押登记中，究竟应该注意些什么？太原市房地产管理部门对省城房地产抵押登记进行了详细的调查研究，以期为百姓及时进行政策指导。本报记者就房地产抵押方面存在的10个大问题对太原市房地局进行了专访。
规范房地产信贷行为
问题一：先办理抵押登记，再办理放款手续。
解释：《担保法》第四十一条进行了明确的规定，我国实行抵押登记生效制度，为了确保抵押权的有效性，各类银行在与借款人签订借款合同和抵押合同后，必须到登记机关办理抵押登记，银行领取他项权证后，方可办理放款手续。如不进行抵押登记，抵押合同无效，而无效的抵押合同不能优先受偿，从而影响债权人追偿债务。简单地把《房屋所有权证》收回银行而不登记的作法，为一些不法分子通过遗失补证补领房屋所有权证的方式骗取贷款提供了可乘之机，加大贷款的风险，影响债权的实现。
问题二：抵押双方共同申请办理抵押登记。
解释：为了保障抵押双方当事人的合法权利，抵押双方当事人应共同到登记机关办理抵押登记，有些银行委托中介公司甚至抵押人办理并领取他项权证的作法，为一些不法分子伪造《他项权证》骗取贷款提供了可乘之机。
问题三：加强贷前审查，合理确定借款人。
解释：由于我国经济正处于变型转规期间，金融机构应对贷款企业的经营、财务状况和预期收益、抵押房地产的性质、用途、变现等状况进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重对待。相当一部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱重，不能按时还贷，有些甚至很快宣告破产，待破产处置时，都因国家规定，企业破产财产处置的收入（含抵押的房地产处置）要首先安置职工，其次交纳国家有关税费，使金融机构的优先受偿变成一句空话。
控制房地产信贷风险
在严格依法、依程序办理房地产抵押贷款的同时，还应注意以下几方面的问题，以合理控制和减少房地产抵押贷款的风险。
问题四：房地产登记部门分设造成房地产分别登记。
解释：有些企业利用房屋、土地登记机关分设的空子，先进行房产抵押，尔后又到另一家银行进行土地抵押登记，导致在处置抵押物时的困难。国家制定担保法时为了解决这一问题，对房产、土地确定的抵押登记机关是：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门，以城市房地产、厂房等建筑物抵押的为房地产管理部门。各银行应要求借款人根据情况到相应的部门进行抵押登记，同时在工作中应注意及时监控借款人的房产地产抵押情况，避免造成重复抵押。
问题五：指定房地产评估机构造成的超值抵押。
解释：有些借款人以虚报的房地产价值或者要求房地产评估机构高估房地产价值，导致银行作为确定抵押贷款的依据不实，致使银行实际放贷额大于抵押物的价值，增加贷款风险。特别是此次国务院稳定住房价格的意见出台后，随着房地产价格涨幅的趋缓和回落，使超值抵押而呈现的贷款风险将进一步突出。造成这一问题的原因，一是某些银行变相指定评估机构，使房地产评估从源头上失去公证；二是个别评估机构人员责任心不强所致。
问题六：银行之间缺乏沟通造成的不良贷款。
解释：由于一些企业缺乏诚信，而各银行之间又缺乏必要的沟通，造成了某些不良贷款。一些企业在某银行贷款后，恶意逃债，转移资产，形成不良资产，要求银行缩水处置。尔后，又到另一家银行争取贷款，继续其不法行为。如此往复牟取“暴利”。
问题七：忽视贷后检查造成的死账何题。
解释：银行在加强贷前调查、贷时审查并发放贷款后一定要注意贷后的检查。一是有些借款人借款后将抵押物拆除，建设职工住宅并分配居住，使抵押债权无法实现。二是属旧城改造范围内的抵押物，被拆除后，从开发商手里领取了补偿额，恶意不还款，挪作他用。三是借款到期后不及时办理续贷或处置抵押物工作，而又延误了诉讼时效（两年），失去了法律保障。
针对以上情况，银行应加强贷后检查，跟踪借款的使用情况，查看己抵押房地产，发现隐患，及时要求变更抵押物，采取其他保全措施或主张自己的权力处置变现，以最大限度地减少贷款损失。
问题八：抵押物指界不清造成无法处置抵押物。
解释：由于房地产抵押业务属于新业务，前几年一些抵押物清单上只注明了一幢或一层楼中多少面积抵押，而没有具体的位置，同时抵押时只是按单纯的建筑面积计算，而没有考虑公摊面积等因素，造成了拍卖变现中引发的纠纷，甚至无法处置。针对这一情况，登记机关已开展了分证的业务，使抵押物面积、位置等指向明确，便于操作，银行应对这类情况进行整理，及时完善。
问题九：以“按揭”之名套取房地产开发贷款。
解释：开发商利用自己员工或其他人甚至租借身份证签订商品房预售合同，并以此申请个人住房按揭贷款，取得贷款后，由开发商以个人名义按月偿还本息，同时开发商将己设定抵押的商品房向社会销售，实际成交的购房人一次付款的则解除抵押。购房人选择按揭的，开发商就以变更借款人为名，要求重新办理按揭。有些甚至欺骗和串通银行工作人员对一套住房办理两次按揭，套取银行资金。还有些开发商在办理了整幢的房地产抵押后，又通过伪造房产证等手段，将房屋出售并向其他银行申请抵押按揭贷款。
为解决这个问题，太原市房地局决定今后开展商品房预告登记业务，明确了商品房预（销）售登记的程序和办法，规范开发商行为，保证购房人和抵押权人的合法权益。银行应按照通知的规定审查预售许可证，要求开发商进行商品房合同备案，并进行商品房预告登记和抵押权预告登记。
问题十：划拨土地上房地产的抵押。
解释：根据城市房地产抵押登记管理办法第四十五条，以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此对于以划拨方式取得土地上的房屋办理抵押贷款时，应要求评估机构在计算房地产价值时扣除应缴纳士地出让金部分，银行在与抵押人签订贷款合同的贷款额时也应考虑降低放款比例，同时应根据最高人民法院对于划拨土地上房屋抵押的有关司法解释，银行在与抵押人办理完房产抵押登记后，应协助抵押人到土地部门办理土地备案。

作者：刘捷网络编辑：李翔

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