尹中立 作者为中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任

●人口结构变化影响房产价格

●高峰期出生人群促市场升温

●房地产市场将出现真正拐点

●加速城市化可缓解市场波动

      很多北京的朋友都认为，２００８年之后北京的房价会下跌，原因是奥运会举办之后，北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国房价的主要因素。我在此要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，２００８年之后的房价可能会下跌。

      触动我将人口结构与房地产价格联系起来的动因是最近一次回乡探亲之行。

      我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有１公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得上世纪８０年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约５００人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班七八十名学生挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺。

      但这次返回母校时，眼前的景象让我深感震惊。往日的喧嚣被一片凄凉所替代，当年有５００名学生的学校如今只剩下１００多名学生。据老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，乡政府已经决定把临近的几所初中合在一起，剩下的这１００多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该学校就停止招生，我的母校将彻底关门了。往日的铃声将永远成为回忆。

      母校的兴衰促使我思考中国的人口结构的变化：和２０年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在１９６５年前后，１９６２年的出生率是３．７１％，１９６５年的出生率是３．７８％，１９７０年的出生率是３．３４％，一直到１９７８年之前出生率都在３％以上，但１９７８年的出生率下降到了２％以下。上世纪６０、７０年代人口高峰期出生的人在８０年代正好处于上中学的年龄，因此，才有我上中学时拥挤的场面。由于计划生育政策的实施，上世纪６０、７０年代出生人口的下一代比他们的父辈少了一半多。这就是我的母校出现"门前冷落"的最根本原因。

      很显然，人口结构的变化导致了学校生源的变化。同样如此，人口结构的变化也会对房地产市场产生深刻的影响。

      从一般规律来看，２５-３５岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪６０、７０年代人口高峰期出生的人口，在２０００年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致２０００年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。

      但２００８年之后，当１９７８年出生的人口年龄超过３０岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。２００８年前后的人口结构变化将非常明显，２００８年之后的结婚人口比２００８年之前下降３０％多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。从这个角度看，２００８年将是中国房地产市场的真正拐点，当前的房地产喧嚣可能很快将会结束，如同曾经十分热闹的我的母校一样。

      当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。笔者认为，在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程，为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。