就在多数人都认为楼市下跌已成定局的时候，就在许多开发商的资金链近乎断裂的背景下，上市房企却交出了一份又一份令人惊讶的成绩单。

　　一些房企大鳄似乎已摸到了市场的心理底线，并且开始了新一轮的纵横捭阖。

　　惊人的业绩

　　“我们已从前两个月的促销中探明了各城市消费者的心理底线。”

　　3月12日，保利地产公布了今年前两个月的销售情况：销量与销售金额都比去年同期翻了一番。而在一周前，万科A也宣布2月的销售量同比增长五成，销售金额上涨了70%。

　　在香港上市的同行也是成绩惊人。春节刚过，碧桂园就急不可待地公布了农历新年期间的销售额，称其销量达到了8.5亿元人民币，其中有2.8亿元来自广州凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目。富力地产也紧接着公布了1月的销售额，其销售金额达到了10.8亿元人民币，比去年同期上升23%。更令人啧啧称奇的是，中国海外1月的销售额创纪录地达到20亿元，达到去年合约销售额200亿元的10%，完成了今年计划完成量的60%。

　　面对这样的数据，国际投行花旗银行发表研究报告称：“由于1月及2月均为房地产季节性淡季，再加上雪灾因素，内地发展商销情令人鼓舞。”

　　这边是歌舞升平，那边却暗淡依旧。从销售数据上看，全国各大城市的楼市仍然被浓雾笼罩着。光大证券分析师华光磊的研究报告显示，三大指标城市的销量只是去年同期的5成至8成。上海的销售情况最好，春节过后成交量逐步递增，3月初的日均成交量已回升到425套，相当于2007 年3 月份日均成交量的83%。情况最差的是深圳，3月份以来日均成交面积约为每天5300 平方米，不足去年同期的45%。北京则处于两者之间，今年二三月的日均签约量分别相当于去年二三月日均签约量的75%和50%。

　　“部分原因是上市房企在粉刷太平。”香港凯基证券分析师直言，由于房地产行业的特殊性，上市房企在确定销售收入的会计处理上有不少腾挪空间。通常在会计账面上，以住宅项目竣工交楼作为收入确定的时点，因此“只要上市公司愿意，完全可以将去年的销售下移到今年的账目上”。同样，光大证券分析师赵强对于保利地产公布的数据一点都不意外，由于2007年已售项目结算的滞后性，他早在2月已断定保利2008年的业绩仍将保持翻倍的高增速。

　　但在一家国内上市房企的内部定价会上，记者却听到了完全不同的声音。“今年二季度华南、华东的销售价格可根据市场情况，自行上浮5%~10%。”会后这位上市房企的销售负责人表示，他们已从前两个月的促销中探明了各城市消费者的心理底线。齐鲁证券涂力磊同样认为，各种迹象显示，住房消费的购买倾向和购买力依旧高得惊人。

　　王石的直觉

　　“王石不是理论很系统的人，但他的直觉非常好。”冯仑这样评价万科的“教练”，同样经历过的事情，放在他的价值观下会得出不一样的判断。

　　齐鲁证券涂力磊表示，万科在上海的元宵节特卖中，仅仅5%的降幅，就将前期剩下的尾盘一次性处理掉70%。同样，万科在广州的促销，曾一度使排队购房情况再现羊城。他认为：“个人住房的刚性需求，在降价中明显地爆发了。而这种爆发将对房价的下滑起到适时的支撑作用。”

　　“我们对今年的发展很乐观。”上述上市房企的销售负责人表示，“管理层的监控口子有所松动，金地获批发行债券，浙江的滨江地产又允许上市IPO。”另外，在去年政府如此强大的宏调下，经过稍微降价处理，市场依旧表现出旺盛的购买力。他认为这都是市场转暖的信号。

　　这一波开发商的自发降价调节始自万科。在王石的“拐点论”出台前后，万科在广州以及上海的项目先后降价折让。这直接带起了万科的销售，尽管1月销量同比仅上涨10%，但2月开始已经大幅飙升到50%。

　　从公开数据看，万科这次的折价非常实在，今年一二月的销售均价分别为8043元/平方米、8010元/平方米，与2007年销售均价8532元/平方米相比，下降约6%。与2007年最高的月销售均价相比，下降了约23%。

　　王石率先降价后，各大发展商不怎么认同，但又不得不跟从。今年1月保利地产公布的数据显示，销售面积同比减少14.12%，销售金额却同比增长41.92%。在接受媒体采访时，保利一直强调不会降价销售。但保利地产的态度到了2月却有了180度的转弯。保利地产当月实现销售面积16.6万平方米，销售认购金额7.1亿元。和1月相比，销售面积增长114.19%，销售认购金额环比下降17.73%。

　　并购的良机

　　地产业专家王志纲曾对本报记者表示，万科的降价战略志在备足粮草、开始清场。

　　今年前两个月，保利地产就花了17亿元储备土地。市场传言，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)近期已经在深圳并购了两个项目，这些项目都属于资金出现问题的中小发展商。

　　在今年广州两会中，广州中小地产商代表炮轰政府，认为调控只能造成中小地产商破产，行业垄断加剧。一位不愿具名的银行业人士也向记者表示，今年房地产开发贷款的审批严格很多，有几个中型地产开发商是长期合作的，这次上报的项目贷款也没有批下来，“原因是审贷委员会认为其资金实力不够。”

　　对于已上市的房企来说，资金却从来不是问题。今年2月，在去年大举购地的碧桂园集团发债融资5亿美元，这笔钱不但直接充实了开发资金，还让碧桂园得到撬起更多资金贷款的杠杆。碧桂园的首席财务官伍绮琴就表示：“此次融资使碧桂园可以更主动地管理公司的资本结构，并为未来扩充业务做出更灵活的财务安排。”

　　除了在项目开发层面占据优势，在住房消费贷款受限的背景下，上市房企的资金实力再度显现。

　　“11万入住地铁上盖。”不少广州购房者在春节前后，都收到了富力旗下某楼盘的促销短信。

　　这个楼盘的折后单价高达1.5万元/平方米，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这与当年广州十分流行的“零首付”非常相似。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。

　　这是大型开发商与银行联手降低购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式并非特例，万科也在成都推出所谓“青年置业计划”，符合条件的首次置业者只需要交两成首付款，便可在其开发的5个项目800余套房源中选购自己看中的单位，银行贷款申请手续由万科协助办理。

　　2008年，在不少地产大鳄眼中是一个并购良机。