17日，中国房地产业协会副会长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)在房地产高峰论坛上透露，国务院已经接受稳定楼市的建议；18日，全国各地市长齐聚深圳，建设部副部长首次表态同意各地出台刺激楼市的政策；19日，深圳市国土资源和房产管理局发布的分析报告显示，深圳房地产转变为"持续萎缩和低迷"，首次明确发出了"救市"呼声；同日，温家宝总理主持的国务院常务会议发布"救市十条"的消息见诸各大媒体，其中"第十条"指出要"加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房"；22日，房地产救市政策正式出台。

在这短短6天之内，楼市博弈的各方或者倒戈转向，或者静观其变，或者亦步亦趋。房价、房企、中介、银行、政府、购房者多方的关系更是扑朔迷离。究竟他们下一步会怎样走呢？

"毒瘾"未戒 不适宜过分放松政策

深圳资深地产观察人士 贺承军

个人观点是支持政府现在出来整理楼市，但不支持政府松绑楼市的房贷政策。2006－2007年的房地产市场是疯狂的，但在2007年出台了"9·27"第二套房贷政策后，对疯狂的楼市起到"戒毒"作用。而熬了一年多的楼市，也付出了"戒毒"代价。在楼市毒瘾还没有解除的时候，若再采取"以毒作药"的解痛方式，将再次把楼市推向疯狂状态。

所以，想要解除"毒瘾"而又使得楼市阵痛不那么严重，就必须慎重诊断以开出最佳药方，而不是轻率地采取给予"毒品"减缓戒毒带来的不适症状。猛降猛升都不利于楼市的整体发展，平稳的涨跌才有利市场的发展。因此，目前最好大规模搞保障性住房，放开小产权房的相关规定，产权私房的合法化，提供相对便宜的房源才能切实支持居民购房。

实际效果不会特别明显

深圳市物业房地产开发有限公司副总经理　郑邦文

对于近期政府的调控措施，个人认为时机有点不合适。目前已经不是最佳的调控时机。在整体经济环境不乐观的背景下，此番调控的实际效果不会特别明显，更多的是给消费者带来一种心理暗示作用。

去年7月份以来，银根收紧，楼市陷入低迷。再加上此次由美国次贷危机引发的全球金融危机，其影响甚至比1998年的亚洲金融风暴更为严重。因此，政府的调控未必能在短期内有明显的实际效果。而全球金融危机将会加剧消费者的观望心态，绝大部分民众的消费、投资行为将会变得更加谨慎。因此，虽有利好政策出台，但考虑到经济大环境的影响，开发商方面还应做好"长期作战"的准备。

"救市"未免言过其词

深圳综合开发院地产研究主任 宋丁

"救市"用错了词。目前开发商还没有死、市民只是观望，没有必要"救市"。"救市"是当国民经济或某个产业发生重大危机、面临崩盘的时候，例如当前的美国金融业，这时候才需要政府"救市"。而目前实施调控楼市政策的城市并没有到达崩盘的地步，只是出现一定程度的萎缩，政府出台一些政策措施，防止问题继续恶化时，这叫"一般干预"，所谓"防患于未然"。

深圳楼市目前在价格趋向理性回归，成交量在多种因素影响下，一直没有合理放大，出台"一般干预"的调控政策，有利于推动成交量回暖，稳定楼市。另外，深圳的调控政策应以减轻交易环节相关税收为主导。

现在，当楼市成交量持续低迷的时候，政府择机出台一些扶持性的政策，也属于"一般干预"；但非给它戴上一顶"救市"论的帽子，未免有点言过其词了。

降价是最坏的救市方式

北京科技大学经济与管理学院教授 赵晓

现在全球经济普遍低迷的情况下，拉动中国经济的三大马车：出口、投资、内需中的两大马车出口、投资均出现疲软，那只有靠内需拉动。而内需就需要房地产拉动，因此经济救市就必须先救房地产。

而且，从经济学的原理来看，政策周期与经济周期应该是相反的：经济周期向下，政策周期就应该向上。目前国内经济增长乏力，必须要放开信贷，激活经济，给予购房者购买信心，拉动内需的增长，才能打通渠道，为经济命脉活血去淤。

其实房地产救市，降价是最坏的方式。降价将带来经济危机和预期的看空，同时带来收入的下降，收入会比房价降得更快。而且楼市疲软连带股市的疲软，从而使得大部分中产阶级埋葬在股市里，购买力大大下降，因此政府必须出台救市政策以渡难关。

这6天发生了什么

从17日到22日，仅仅6日，新政策有如一只从天上掉下来的靴子，所有人都措手不及。

新旧政策衔接出现空挡，让很多开发商延迟了开盘计划和推广楼盘的优惠活动，然而购房者却开始蠢蠢欲动。25日，某媒体设置的看楼专线车看房人数突然激增，人数比平时增加50％。中介公司高层也透露新政出台后上门看房客户明显增多，人气逐渐回升。记者采访了解，大部分购房者开始物色合适楼盘，在等待具体的房贷新政细则落实后就准备出手。

"房价还是会降的。"来自福田区的一对年轻夫妇在桃源居销售现场告诉记者，房价从年头开始下跌，早买的人都亏了，等久一点不会亏的。虽然出台了"救市"政策，但是购房者的房价下跌预期并没有发生改变。

事实上，看空后市的市民也并不反对救市。"救市对整个宏观经济来说是有好处的，稳定国民经济才能稳定居民的正常收入。"一位来自布吉的购房者周先生表示，下降了30％的房价调整也基本到位了，他不希望楼市的崩盘传导到其他经济领域。

而桃源居的销售代理中原地产营销经理表示，由于现在政策不明朗，造成了购房者的观望，事实上成交量并没有改变，只是看房人数有所变化。根据深圳世联地产的最新报告显示，10月20日－26日（新政出台），深圳一手房市场共成交660套，较前周有大幅下滑，环比下降32．0％，二手房市场成交量也出现小幅下降，共成交730套，环比下降12．8％。

政策的空挡期，观望气氛愈加浓厚，而开发商也暂缓了推广计划。

深圳市场的反应

根据记者了解，不少原本打算近期开盘的楼盘在此延迟了开盘时间，而在等待着政策的具体细则出台。世联地产报告显示，"救市"风猛刮的近段时间，每周的平均开盘量为一两个，对比秋交会后的一个星期七八个楼盘开盘，开盘数量锐减。

"从此次关于税费和利率的调整看，政府主要从购房者入手，旨在减轻购房者的购房负担，刺激有刚性需求的居民置业。但是从下调税费的手段看，还比较保守，3个税费减免政策实际上仅带来0．6％的税费优惠，实质利好并不明显。不过新政中称'地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策'，也给市场留下一些遐想空间。至于深圳市政府会不会有更为有效的减免措施，我们拭目以待。"世华地产市场研究部总监肖小平分析，此次的房贷新政难以在房地产时常萧条的时候立竿见影，市场的调整仍需要时间来消化，估计后续还会有救市方案出台。

然而，一些看不清市场走势的，却也勇敢逆市而行。"新政出台后，反而有卖家要求提价销售了。"肖小平向记者透露，一些二手房买卖的放盘业主由于没有资金压力，在看到市场形势有所变化，立刻倒戈转向。

同样，一些消息灵通的开发商似乎早已经嗅出中央酝酿出台"救市"政策的动向，对自身产品过分自信的开发商开始了逆市提价。近期，在收到中央将出台"救市"政策的吹风后，深圳约有10多个楼盘逆市提价，其中沙河世纪由开盘均价2万元／平方米涨价到2．2万元／平方米。相关涨价楼盘开发商回应表示，主要是相信自己的产品品质以及要增加购买者的购买信心。

"虽然这些措施在房地产市场萧条的时候难以立竿见影，但是从长期来看，政府的救市措施还是能有效防止房市长期走熊，摆脱房地产市场波动的趋势。"南山的一位开发商表示，在房市萧条的时候，政府会亮出几张王牌来帮助房地产市场恢复元气，走上健康发展的轨道。

楼市棋局走向猜想

1．土地市场弹性供应

可能性：★★★☆☆

记者点评：楼市萧条，应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，使得未来可以有商品房持续供应。这样，当商品房的数量小于消费者所需购房的数量时，房价也不会暴涨，房地产的成交量也不会突然之间出现井喷，有利于房地产市场的稳定，从而达到了政府政策的意图。

2．楼市复苏源头盘活

可能性：★★☆☆☆

记者点评：银行信贷是国内房地产资金的主要来源，信贷政策对房地产行业的重要性不言而喻。在多次上调银行存款准备金率之后，房地产行业在此期间受到了较为突出的负面影响；而且在全球金融海啸的影响下，房地产企业更需要一个宽松的信贷政策环境。

3．保障性住房大量入市

可能性：★★★★★

记者点评：要改变房地产市场的不利环境，政府就应该亮出加大非经营性用地的供给，大力支持保障性住房和政策性住房建设的王牌。只有非经营性用地的集中和规模放量，使土地供应结构出现明显的良性改善，平抑价格的目标才有可能实现，救市的目标才能够达到。

4．商品房流通加快

可能性：★★☆☆☆

记者点评：目前楼市的二手房交易税费繁重。因此，在房地产市场萧条的时候，如果理顺交易环节的税费，对于首次购房者和想要改善住房环境的人们，政府可以考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于购买多套商品房的投机者，应该采取累进式税率以减少这些人的投机，同时给予购房者信号，表明政府全力平抑房价的决心。

5．第二套房贷有望松绑

可能性：★★★☆☆

记者点评：对购买第二套住房提高首付和贷款利率的规定，旨在遏制投机炒作，挤压一部分投机性购房需求，缓和市场供求关系，这对房地产市场持续健康发展是有利的。因此，当房地产市场萧条的时候，如果政府能够很好地管理第二套住房的交易，就能够更加好地规范房地产市场的秩序。

"降税降息新政"影响分析

1．关于税费：政府并没有放松对房地产市场的调整

此次出台政策，针对首次购买90平方米及以下普通住房，契税由原有的1．5％下调至1％；暂免征收0．1％的印花税；暂免征收土地增值税。

事实上，在二手房交易中，两大交易税费分别是5％的营业税和1．5％的契税。营业税在交易过程中由卖方承担，契税是由买方承担。可以看出，此次政策出台，政府并没有放松对房地产市场的调整，而是旨在降低买房的购房成本，鼓励购房。印花税由于本身税费金额不大，所以对市场产生影响十分有限。另外，因为在二手房交易过程中，不少市民是写房产证原价，所以并未产生任何增值，故不用缴纳土地增值税的税费。这样算来，3项税费的减免和优惠政策，实质上仅带来0．6％的优惠幅度。

2．关于利率：减少购房者还款压力

居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房向银行贷款，其贷款利率的下限可由贷款基准利率的0．85倍下降至0．7倍，最低首付款比例调整为20％。

这一政策，应该说是给购房者带来实惠，减小购房者的还款压力。以贷款100万元20年等额还款，按揭购买首套住房为例，在新政颁布前实行85％的优惠利率，月还款额为7368元；按新政优惠利率，月还款额为6728元，每月少还640元，优惠非常明显。

最低首付款比例调整为20％，主要给改善型购房者带来利好。按照深圳人均住房面积标准看，人均住房面积小于29．6平方米的家庭置业，均属于改善型购房，故可以享受20％的首付款政策和优惠利率。这一新政旨在刺激改善型购房者的置业需求。