佑威房地产研究中心的数据显示，上周，上海商品住宅成交面积比前一周增加了13%，连续两周实现环比增长，对应的代价是成交价的下跌。上周上海商品住宅成交均价下跌了7%，这得益于不少楼盘主动打出"降价牌"。多位业内人士指出，上海楼市仍有15%-20%的调整空间，2009年降价将成为上海楼市的"主旋律"。

　　颓势难挽

　　上海的房价会像珠三角一样大跌吗?A股市场的走势会不会在房地产市场重演?这两个问题近来困扰着上海楼市的各方参与者。

　　在专家看来，理论分析可以给出一个答案。多年精研上海地产市场走势的上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭指出，按照此前房价收入比测算，上海房价应在2007年的基础上下调15%左右，但今年以来，即使拿9月均价与去年12月相比，上海房价仍然上涨了13%。这意味着，在9月价格的基础上，上海房价需要回调20%左右，才会趋于比较合理。而按目前情况，由于前三季度基本上是上涨的，2008年上海房价比2007年会有一定的涨幅，但2009年与2008年相比，房价一定是下跌的。

　　上海证券房地产分析师沈莉则用租金回报率测算得出了相同的答案。沈莉告诉记者，按当前上海楼市约3.3%的租金收益率计算，上海房价的泡沫大约为30%。如果按房价收入比来算，上海房价的泡沫大约为22%。考虑到当前上海房价已小幅回落，在人均可支配收入、租金没有大幅下降的前提下，测算得出的上海房价跌幅约在15%左右。

　　中周期调整

　　近期，上海市政府迅速拟定了"十四条"细则，并且重新量化了普通住房标准。政策面暖风频吹令业内为之一振，但这会改变上海楼市的运行趋势吗?

　　业内普遍预计，上海楼市将在两年内见底。易居房地产研究院的《2008-2009年中国房地产市场趋势研究报告》认为，我国近几年房价涨幅远超发达国家历史水平，"冒进主义"的结果必然是市场调整，2-3年低潮期是必需的。从我国宏观经济的周期和楼市成交量走势来看，楼市在2010年反弹的概率较大。

　　沈莉则表示，2009年经济增速若保持在8%以上，那么房地产市场的调整属于中周期的调整，而中周期的调整一般在2年左右，未来半年至一年应该可以看到价格下跌，其中最有可能下跌的时间段是今年底、明年一季度和明年底。不过，上海楼市有自己的特点，市政府对土地供应一直调控得比较好，而且上海的可售房源/每天的消化量测算的时间也最短，因此上海楼市比其他一、二线城市抗跌。

天津楼市 热点炒作难成气候

　　"今年以来天津楼市热点不断。年初关注京津一体化和新区建设，年中关心奥运利好，现在大家又把重心放到不断出台的救市新政上了。"天津地产圈的一位资深记者感慨道，尽管炒作热点不断，但天津楼市仍难抵御行业调整的寒流。

　　价量有所上升

　　天津中原投资顾问部对天津房管局公布的每日房价进行了统计。数据显示，三季度天津商品住宅市场量价双双下调。共成交104万平米，环比下降27.8%，同比下降70%;成交均价为6770元/平米，环比下降5.2%，同比涨幅为8.3%。

　　10月30日，天津市建委、国土房管局、财政局、人民银行天津分行等部门制定了八项支持居民购房的政策措施。天津市公积金中心日前也重新发布了《天津市个人住房公积金贷款管理办法》和《天津市住房公积金提取管理办法》，将贷款最长年限延长为30年，提取范围也相应扩大。

　　受这些利好刺激，天津楼市11月上半月与10月份相比，全市商品住宅成交量增加了37%，成交均价上涨3.1%，新政出台暂时释放了压抑已久的刚性需求。记者在天津多个项目采访时发现，购房人最关心的话题莫过于贷款尺度放宽后自己能得到哪些实惠。

　　高房价难以持续

　　在三季度房价下跌前，天津市场曾出现多个热点区域。比如，受京津城际列车开通刺激，塘沽滨海新区、天津东站区域房价一时高涨。奥运会召开前后，天津奥运场馆周边的项目也曾火爆过一段时间。尽管全国楼市自去年底开始进入调整期，但上述因素使得天津楼市相对抗跌。

　　"目前天津卖得最好的是外环的一些低价楼盘。"天津中原的区域经理吴桐介绍，天津外环的项目均价较高位最多已经下挫30%，每平米从6000元以上跌到了现在的4000元左右。

　　现在天津不少楼盘一改此前暗地里优惠的促销做法，开始一步到位降价。比如，距离天津东站不远的海河大道目前水景小户型期房最低价格已经降到8000元/平米左右，远低于去年13000元/平米的价格。尽管有购房人多次询问物业费能否优惠等，售楼人员都表示不能让步，"卖掉几套算几套"。

　　天津中原投资顾问部郭小娟认为，三季度楼市总体来看依然处于盘整状态。由于对市场预期不明，多数消费者选择持币观望。同时，开发商越来越普遍地采取优惠、打折、赠送等促销方式。近期市场量价可能不会出现大幅震荡。