三年9000亿元住房保障投资并未在资本市场引爆看多氛围，地产股仍旧持续低迷。昨日，在建筑指数以6.9%的增幅领涨A股大盘时，包括保利、万科、招商地产(企业专区,旗下楼盘)和金地集团(企业专区,旗下楼盘)在内的龙头地产企业却一路看跌。

　　“和其他领域相比，房地产市场的大举政策性投资目前无法对市场机制下的房地产企业有明显的拉动作用。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄称，一些开发品类接近保障性住房的企业可能从中获益，比如上海绿地集团(企业专区,旗下楼盘)和保利地产(企业专区,旗下楼盘)等，他们或通过直接参与的方式从保障性住房中获益，或参与保障性住房区域的商品房开发建设，借助政策加快区域发展。但另外一些接近保障类层次的商品房可能在价格上受到冲击。

　　据了解，9000亿元楼市投资主要用于增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造。上海房地产专家丛诚介绍，按照廉租房经济适用房面积标准分别为50平方米/套和70平方米/套测算，未来三年9000亿元保障性住房总投资意味着其平均造价为2368元/平方米。“应该说，剔除土地成本，这是比较符合目前住房建造价行情的。”丛诚表示。

　　“加大保障性住房建设力度，有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题，也有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境，对房地产行业有利。”万科集团相关人士表示。

　　“虽然保障性住房属于微利保本的项目，但安居工程、民生工程的政策导向是正确的，有经验的开发商也能从中获益。”大华集团营销中心副总经理杨子江表示。对参与过上海宝山、嘉定、崇明等区域政策性住房建设的大华来说，杨子江认为今后在政策的引导下，需要更多具备综合能力的开发商投入其中。

　　尽管多数企业认可保障类住房体制的完善，但专家表示，保障性住房建设目前在机制与资金方面仍未明确，开发企业如何参与分享9000亿元蛋糕仍存疑问。

　　首先是机制问题，即由谁来承担保障性住房的建设任务。“如果是各地政府下属的经济适用房开发机构，恐怕在未来三年无力承担3.8亿平方米建筑面积的巨大建设任务。那必然是要鼓励各类房地产公司参与其中建设，而政府的财税激励和优惠政策有哪些？是否采取政府包销或担保销售的方式？怎样确保投资企业的效益利益？等都需要有明确的界定。”丛诚称。

　　另外，投资资金如何落实的问题也备受市场关注。“每年3000亿元的投资不可能全部由政府财政出，必须借助于企业自有资金和银行信贷资金，那就有一个如何解除企业投入和配套信贷的后顾之忧的问题。”丛诚表示。

　　长江证券分析师认为，即便出台多个救市政策，目前楼市整体调整的趋势不会改变。“行业内企业盈利最坏水平还没有到来，预计该情况会在明年上半年更明显。”分析人士称。

　　3%收益让房产商望而却步

　　政府9000亿投资保障性住房的决策出台后，本报记者采访了多家地产公司，多数公司表示短期内不准备进入保障房市场。房产商正陷入两难境地：商品房短期内回暖尚早，保障房的大量推出将分流商品房的蛋糕；介入9000亿计划又利润微薄，3%的利润率如同鸡肋，食之无味弃之可惜。

　　针对9000亿保障性住房投资，万科表示，公司还没有对此进行系统的研究，短期内没有进入该市场的打算；万通地产(企业专区,旗下楼盘)(600246,股吧)也表示，公司目前开发的业务不涉及保障性住房，短期内也不会开发保障性住房；深圳绿景地产(000502,股吧)也表示“尚在研究”。

　　保利地产(企业专区,旗下楼盘)相关人员介绍，公司已经召开专门会议研究国家9000亿保障房建设计划，如果有好的项目公司会投标，但是要求净利润率在15%以上，“3%肯定不能做，我们发行债券的年利率还是7%，这样的利润股东也不答应。”

　　根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。

　　楼市冷清地产商兴味索然

　　为何面对9000亿元的巨额投资，房地产商并不踊跃？

　　中投证券分析师李少明分析：“开发商没有进入这个市场的动力，经济适用房和廉租房都是政府出地，企业只负责建房子，以基本上不赚钱的价格卖给政府，企业还要付人力成本等各种费用，不赚钱的事情不会去做。”

　　去年，北京和广州有很多企业参与竞标，积极投入经济适用房和两限房建设。国信证券分析师方焱表示，这是因为去年、前年的房地产市场太火爆，大家都预期房价还会上涨，进入这个领域能通过快速销售赚到钱，但是今年很多地都拍不出去，企业根本就不愿意参与。

　　李少明认为，去年房地产企业投身保障性住房，一方面认为未来的市场价格还会上升，另一方面政府在政策上有一些搭配，可以通过商品房获得盈利，但是现在商品房销售不佳，企业进入风险较大。

　　今年2月16日，广州保利西子湾两限房公开发售当天，出售的843套住房中，有百余套遭到中签者弃购。从去年下半年房贷新政实施以来，广州房价就不断下降。购房者认为，其每平方米6500元的房价与周边普通商品房相比没有明显价格优势。

　　最近，广州市国土局表示新推出土地中已没有两限房。北京最近推出的两块两限房地块，在增加了商业房部分后才得以以底价成交。

　　住宅市场大格局正在改写

　　易宪容认为，最近国家出台的9000亿住房保障投资计划将拉低房价。 “保障房越多，安居工程规模越大，对现有商品房的冲击越大。”

　　尹中立也表示，各种保障房加起来700万套，毫无疑问会对现在的市场形成冲击，本来现在市场就是供过于求，在建的商品房有20亿平方米，按照今年的销售速度，要卖5年才能消化完，增加700万套将使供求关系更加紧张。

　　北京一位业内人士表示，大量经济适用房的推出将对现有购房群体分流。他分析，目前经济适用房供应紧张，一部分符合条件而买不到经适房的就选择买商品房，经适房一旦增多，这部分人就不会掏高价买商品房；根据经验，部分购买经适房的并没有购买资格，伴随着经适房的增多，通过各种关系购买经适房的群体也将增加；另外，巨额投资可能使首次购房的居民产生观望情绪，进而影响商品房成交量。

　　在北京，保障房大量上市，已经超过了商品房的销量，10月份共成交8267套房，其中以经济适用房和限价房为主的保障性住房签约总量为4805套，比商品房签约量多出1363套。著名地产商潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)接受媒体采访时表示：“保障房相当于以每年十万套的速度面向市场推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。住宅市场的大格局正在改写。”

　　尹中立认为，一些学者和业内人士说要把经济适用房和保障房停掉，是只看到问题的一个方面，站在开发商的角度看，市场供给越少越好，但是站在老百姓和宏观经济来看，结论就不一样了。“行业自身的都是小利益，对整个国家来说，加大保障房建设非常必要”。

　　对商品房市场影响有多大？

　　有分析人士认为，本次国家保障房推出总量有限，产品定位不同，对现有房产格局冲击不大。

　　中投证券分析师李少明表示，国家对享受保障房标准的人群有严格的规定，比如享受购买经济适用房的资格，北京三口之家年收入不能超过4.5万，人均住房面积不超过10平方米，总资产不能超过36万元；广州三口之家年收入不能超过5.5万，人均住房面积不超过10平方米。“这是非常低的一个水准，很多居民都超过了这条线，这部分人只能去购买商品房，这次保障房投资并没有削减商品房的购买群体。这次推出的保障房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。”

　　日信证券庞剑锋认为，保障性住房建设对房价影响不大，虽然9000亿元听起来比较多，但是廉租房只用来出租，不是销售，棚户区对城市房价都没有影响，只有400多万套经济适用房对房价能产生一些影响。

　　他认为，即使在经济适用房中，也有一部分不会影响房价。目前经济适用房的政策落实通常采用补贴和直接建设的方式，采用补贴政策的时候，只是低收入居民领取政府的现金，并不直接影响房价，只有当政府直接建设经济适用房的时候才会影响房价。

　　据悉，地方政府通常将开发任务通过招投标的方式转移给开发商，由开发商报价，价低者得；地方政府也可能成立领导小组，自行开发建设，这种情况在开发商不感兴趣的时候必然会出现。

　　“如果是由开发商建保障性住房，由于利润和房价都很低，只能将成本尽量做低，从而影响房屋的质量和档次。如果地方政府自己建，其成本控制力度(查看地图)通常不会比开发商强，户型设计等方面都不及开发商专业，房屋质量和设计也不会高。这样一来，经济适用房必然和商品房分别属于两个不同的市场，所以对整个房价的影响不是很大。”

　　巨大的进步

　　自1998年中国启动住房制度改革以来，百姓住房难的问题日益突出。此次政府投资9000亿元建保障性住房，或许能为中国的住房格局趟开一条新路。

　　亚洲金融危机后，房地产成为支撑国内经济增长的支柱产业，获得高速发展，房价迅速上升，资本快速向房地产聚集。房价日渐上升，也让众多房产商和炒房客充满乐观情绪，对隐藏在城市中的购买力深信不疑。

　　与此同时，只涨不降的房价也越来越成为新购房者的压力。对于无法批量生产、资源稀缺的房地产来说，过度的商业化让低收入群体丧失了购买能力。

　　人们指责房地产行业。但商业的游戏规则就是追逐利润，房产商不会愿意做没有利益的事，为普通人建房子也因此成了一句空话。 从这个角度来看，房地产业承受如此之大的社会压力，似乎有点冤。

　　在某种意义上说，当前9000亿元的投资只是政府在偿还旧债。1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，以解决城镇最低收入家庭住房困难问题，保障性住房更是被写进了“十一五规划”中，然而多年来一直没有被真正重视起来。套用马丁路德金的说法，“保障性住房是一个空头支票，现在是到了兑换的时候”。

　　万科董秘肖莉认为，加大保障性住房建设力度，有助于高效解决中低收入家庭的住房困难问题，有助于给房地产市场创造一个良好的、理性与稳定的长期发展环境，对房地产行业有利。

　　不论如何，这9000亿保障性住房投资已经是个巨大的进步，有望使贫困者和富有者一样都享有居住的权利，弥合社会裂缝。房地产这个改善了很多人居住条件、同时背负了很多坏名声的行业，也有望被拯救出舆论的沼泽，有望像其他行业一样，仅仅被作为一个行业而讨论。